合建意向書的法律性質可能屬於以下幾種:
- 互易契約：地主提供土地，建商出資興建房屋，房屋興建完成後按雙方約定比例分配房屋。這種情況下，合建意向書的性質應屬於互易契約，應準用民法關於買賣的規定[1]。
- 承攬契約：建商同意為地主完成特定工作(興建房屋)，地主支付報酬(提供土地)。如果地主的主要角色是提供土地，而建商以完成建設為目的來獲得報酬，這可以被視為承攬[1]。
- 混合契約：合建意向書可能同時具有買賣與承攬的性質。地主和建商各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言應認為房屋的原始所有人為地主，地主與建商就此部分的關係為承攬契約。建商以部分房屋所有權和地主交換應分得土地的所有權，建商和地主間屬互易契約關係[1]。
- 合夥關係：有合建分成的方式，由建商提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，事後銷售部分，雙方以共同名義或委由代表人與買方簽訂合約書，依雙方約定比例分配銷售利潤，性質與合夥類似[1]。
總的來說，合建意向書的法律性質需要根據具體約定的內容來判斷。不同的合建方式可能會涉及互易、承攬、混合等不同的契約性質。在簽訂合建意向書時，雙方要明確約定各自的權利義務,避免日後產生爭議。
合建意向書的主要內容
合建意向書的主要內容通常包括:
- 合作雙方的權利義務
- 合作期限
- 土地的權屬和面積
- 房屋的建築標準和面積
- 房屋的分配比例
- 費用的承擔方式
- 違約責任
- 保密條款
- 管轄法律和爭議解決方式等[2][7]
合建意向書要明確約定好上述內容,避免日後產生爭議。雙方要本著平等互利的原則,充分協商,在意向書中明確載明各自的權利義務,為後續的合作奠定基礎。
合建意向書的法律效力
合建意向書的法律效力需要根據具体內容而定:
- 如果意向書的內容已經很具體、明確,包括買賣標的物已特定,價格也已明確,那麼意向書就可能被解釋為具有契約中”預約”的性質,可以請求對方履行”訂立本約”的義務[4]。
- 但如果意向書明確載明”不具任何法律拘束力”,那麼基於契約自由原則,意向書就只具有”宣示”作用,”友情效力”,不具有法律拘束力[4]。
- 有些法院認定,即使意向書的名稱是”意向書”,但如果其內容已經包含了租賃契約的必要元素,也可能被認定為正式的租賃契約,具有法律拘束力[5]。
所以在簽訂合建意向書時,要特別注意約定是否過於具體,以免被認定為正式合同。同時也要明確約定是否具有法律拘束力,避免日後產生爭議。如果雙方只是初步探討合作意向,可以在意向書中明確載明”不具任何法律拘束力”的聲明[4][5]。
合建意向書的注意事項
- 合建意向書要明確約定土地的權屬和面積,房屋的建築標準和分配比例等核心內容,避免日後產生爭議[7]。
- 要約定好費用的承擔方式,包括土地增值稅、契稅、營業稅等,明確雙方的稅負擔[1]。
- 要約定好違約責任,明確說明違約的後果[2]。
- 要約定好保密條款,限制雙方不得在一定期間內與其他交易對象接觸[5]。
- 要約定好管轄法律和爭議解決方式,明確日後的法律適用和糾紛解決途徑[2]。
- 合建意向書要由雙方的法定代表人或授權代表簽字蓋章,並註明日期[2]。
- 如果意向書的內容過於具體,可能被認定為正式合同,雙方要特別注意[4][5]。
- 如果只是初步探討合作意向,可以在意向書中明確載明”不具任何法律拘束力”的聲明[4][5]。
總之,在簽訂合建意向書時,雙方要充分協商,明確約定各自的權利義務,避免日後產生爭議。要特別注意約定內容是否過於具體,可能被認定為正式合同,同時也要明確約定是否具有法律拘束力。
相關問答
- Q: 合建意向書和正式合建契約有什麼區別?
A: 合建意向書通常只是雙方初步探討合作意向,內容較為概括。正式合建契約則會更加詳細地約定雙方的權利義務,包括土地的權屬、房屋的分配比例、費用的承擔方式等。合建意向書可能不具有法律拘束力,而正式合建契約則具有法律拘束力。 - Q: 如果一方違反合建意向書,另一方有什麼救濟方式?
A: 這需要看合建意向書是否具有法律拘束力。如果具有法律拘束力,比如被認定為”預約”,那麼另一方可以請求對方履行訂立正式合同的義務。如果只是初步探討意向,不具法律拘束力,那麼另一方的救濟空間就比較小。 - Q: 合建意向書和合夥有什麼區別?
A: 合建意向書的性質可能包括互易、承攬、混合等,並不一定等同於合夥。只有在合建分成的方式中,由建商提供資金,地主提供土地,合作興建房屋,事後銷售部分,雙方以共同名義或委託代表人與買方簽約,依約定比例分配銷售利潤,這種情況下合建意向書的性質與合夥較為接近[1]。 - Q: 合建意向書是否需要經過政府相關部門的審批?
A: 合建意向書本身不需要經過政府審批,但後續的合建項目可能需要。比如公開發行公司取得或處分資產,若涉及與關係人簽訂合建契約,可能需要經過董事會和股東會的決議,並委請專家出具意見[3]。所以在簽訂合建意向書時,要考慮後續的審批問題。 - Q: 如果合建意向書約定的分配比例不公平,可以要求調整嗎?
A: 合建意向書中約定的分配比例是雙方協商的結果,除非有明顯的不公平或違法情形,否則法院不太可能要求調整。如果雙方對分配比例存在爭議,可以在正式合同中約定調整機制,比如根據實際建築成本、市場行情等因素進行調整。
Citations:
[1] https://sf-realestatelawyer.com/newsdetail_2_222.html?n_id=222&nc_id=2
[2] http://www.360doc.com/content/20/0803/17/12424821_928330679.shtml
[3] https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0400069
[4] https://www.shengwui.com.tw/prod/4ee89fd7ad1c42169dbc4237f3d28185
[5] https://hungkaichuang.com/moucontract/
[6] https://tw.news.yahoo.com/%E5%9F%BA%E6%B3%B0%E5%90%88%E5%BB%BA%E6%84%8F%E5%90%91%E6%9B%B8%E8%97%8F%E7%8E%84%E6%A9%9F-%E5%BE%8B%E5%B8%AB3%E9%BB%9E%E8%B3%AA%E7%96%91-%E9%A0%86%E4%BE%BF%E8%B3%BA-%E7%AD%86-033256835.html
[7] https://hetong.110.com/hetong_2596.html
[8] https://www.legalsign.ai/contract/278
